作者 | 黄付普 律师 北京大学法学院毕业，国家级A类执业律师，专注中、小企业法律实务研究，现执业于安徽宝诚律师事务所。
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【案情】
高某系利辛县王市镇高寨村前高庄人，周某系利辛县孙庙乡周寨村东街人。2015年2月24日高某与周某签订了一份宅基地转让协议书，协议书约定：“兹高某有宅基地一处，位于孙庙乡周寨村东街（地号：213023010030）周天虎东侧谭飞西侧，宅基地长度24.5米，宽13.5米，面积330.7平方米转让给周某，价格150000元（壹拾伍万元）交付之日生效，双方不得反悔，上述宅基地自合同签订之日起的使用权、所有权归周某所有。高某、周某、见证人周铁分别在协议上签字捺手印。”协议签订后，周某仅付款50000元，余我:下100000元向高某出具欠条一份，载明：“今欠高某人民币100000元（壹拾万元），周某、周某父（周某父亲），2015年2月26日，至2016年正月十六日付清”。欠款到期后，周某、周某父拒不还款，故高某以周某、周某父为被告提起宅基地使用权转让纠纷，要求周某、周某父偿还欠款。
【解析】
本案的关键有三：一、宅基地使用权可否转让；
二、基础法律关系——宅基地转让协议书效力的有无对欠条的影响；三、有/无效后的处理；
一、宅基地使用权可否转让；
《物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”从该条文看出宅基地使用权人对宅基地原则上仅享有占有、使用、利用该土地建造住宅及其附属设施的权利，至于宅基地使用权是否可以转让，《物权法》并未作出明确规定，而是适用土地管理法等法律和国家有关规定来贯彻执行。
《土地管理法第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知国办发〔1999〕39号：“…二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。…农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办发〔2007〕71号：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2012]234号）：“（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”
从上述法律规定和国家有关政策来看，对宅基地使用权转让给城镇居民、本集体经济组织以外的人员，法律是采取限制、审慎的态度，原则上予以禁止，但由于继承、流转、婚假等原因，有些农民拥有不止一处的宅基地，如果完全禁止宅基地转让，可能会造成宅基地的闲置和浪费，无法实现物尽其用的目的，亦无法解决宅基地总量不足和少数人拥有多处宅基地的问题，基于此，对本集体经济组织内部转让宅基地使用权的，符合相关条件，法律予以允许。细言之：首先，宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：
（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；
（2）法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用人主体资格，应认定无效；
（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；
（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；
（5）受让人已经有住房的，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。
其次，转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；
（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让；
二、基础法律关系——宅基地转让协议书效力的有无对欠条的影响；
（一）该宅基地使用权转让协议无效。
根据上述条件，可以看出，首先，宅基地“只能分配给本村村民”，宅基地使用权的主体必须是特定的农村居民——同一集体经济组织成员，而高某与周某不是同一集体经济组织的成员，不满足宅基地转让的主体资格；其次，周某作为受让人已有住房，不符合宅基地使用权分配条件；再次，该协议仅就宅基地使用权单独转让，没有与合法建造的住房一并转让；最后，转让协议没有加盖村委会印章。
综合以上几点，可以得出高某与周某签订的宅基地转让协议书，不符合法律的相关规定结论。根据《民法通则》第五十八条一款五项、《合同法》第五十二条五项之规定，该宅基地转让协议书无效。
（二）在基础法律关系无效的情况下，对周某向高某出具的欠条如何认定呢？
“皮之不存，毛将焉附”。欠条效力的有无取决于其赖以存在的基础法律关系。在无效法律关系之上所产生的欠款当然不受法律保护，周某向高某出具的欠条只是对宅基地使用权转让协议履行情况的一种证明，本身不是一种独立法律关系（最高人民法院《民事案由规定》中，也并无欠款纠纷这一案由）。在最高人民法院研究室法研〔2000〕122号《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》中，也明确了债务人出具欠条不能改变当事人之间的法律关系。本案中，周某向高某出具欠条是基于宅基地使用权转让这一基础法律关系，在基础法律关系无效的情况下，对于在无效法律关系之上所产生的欠款当然不受法律保护。
三、有/无效后的处理；
《合同法》第五十八条合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。后，本案经人居中调解，高某将其收取的五万元退还给周某，周某将购买的宅基地退还给高某，双方无纠缠。
律师提醒：宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农民安身立命之本，法律对其转让有着严格的条件限制，建议农民朋友们，在碰到此类问题时要及时咨询专业律师，以防今后一些不必要纠纷的产生。（安徽宝诚律师事务所∣黄付普二〇一六年八月二十八日）
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